租客欠租房东起诉 部分诉求获法院支持

法院：租客负有主动腾退义务，房东亦有义务防止损失扩大

　　本报讯（闫宇飞 易欢 四川法治报全媒体记者 周夕又）王女士将商铺出租给他人经营酒吧，未曾想租户长期欠租拒不支付，王女士诉请解除合同，并要求支付租金、物业费、违约金等共计26万余元。近日，崇州市法院依法审结这起租赁合同纠纷案，部分支持王女士的诉讼请求。
　　2022年8月，王女士与刘先生签订《商铺租赁合同》，约定将其名下多处商铺出租给刘先生用于经营酒吧，租赁期限为5年，租金按年支付。合同明确约定了欠租解约、违约金等事项，并载明：如承租人拖欠租金违约的，出租人有权单方解除合同。合同签订后，案涉商铺实际由魏先生经营。
　　合同履行期间，刘先生自2022年11月起未支付物业费，2023年8月起拖欠租金。经王女士多次催告，刘先生仍未履行付款义务。2024年7月5日，王女士向刘先生发送《商铺合同解约告知书》，明确因刘先生欠租违约解除合同，并要求其15日内限期腾退。2025年3月，王女士再次发函催告腾退。2025年5月、10月，刘先生两次搬离设备，均遭王女士及物业方阻拦。此后，商铺设备已基本搬离，外墙挂出“铺面出租”信息。之后，双方因租金多次协商未果，王女士诉至法院。
　　法院审理认为，王女士与刘先生签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自义务。刘先生自2023年8月起长期欠付租金，经多次催告仍不履行，已触发合同约定的解除条件。2024年7月5日，王女士向刘先生发出解约通知，要求其于7月20日前腾退并结清费用。刘先生收到通知后，知晓该通知内容，且并未提出异议。法院依法确认，租赁合同于2024年7月20日解除。
　　合同解除后，刘先生负有主动腾退义务，王女士亦应及时接收房屋，防止损失扩大。然而，2024年7月至2025年5月，刘先生拒不腾退房屋，导致王女士无法及时收房，这期间的房屋占有使用费应当由刘先生承担。而到了2025年5月，刘先生主动搬离设备时，王女士却以“欠租未清”为由阻拦，未履行减损义务，从而扩大了房屋空置损失。因此，法院认定刘先生应当支付自2024年7月至2025年5月期间的房屋占有使用费用，2025年6月起的空置损失则由王女士自行承担。刘先生主张合同约定以当年租金的25%计算违约金，数额过高，请求法院调减。因王女士未能举证证明除资金占用利息外的其他实际损失，法院酌情将违约金调整为按一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。
　　综上，法院依法判决刘先生在判决生效后30日内腾退房屋，并向王女士支付房屋租金、违约金等合理费用共计21万余元。判决作出后，双方均未上诉，该判决已生效。

法 官 说 法
　　本案承办法官表示，房屋租赁合同履行及解除过程中，诚信履约与减损义务同样重要。承租人应按约支付租金，欠租将构成根本违约，需承担支付租金、违约金、腾退房屋等法律责任，返还房屋应清理物品、恢复原状，结清租金、水电、物业等全部费用。承租人违约并明确表示不再履行合同时，出租人应及时接收房屋、积极止损，不得故意阻拦腾退、放任房屋空置，对扩大的损失部分，法院依法不予支持。诚信守约、依法止损才能减少矛盾纠纷、避免不必要损失，维护健康有序的租赁市场秩序。