电梯噪音严重引发二手房买卖风波

法院：卖方应当承担违约责任，买方亦存在一定过失

　　本报讯（盛梦娇 甘涛 李迪雅 四川法治报全媒体记者 郝飞）二手房交易中，电梯噪音是否属于卖方必须告知的房屋重大瑕疵？合同未明确约定，卖方又拒不认可，这类纠纷该如何厘清权责、妥善化解？近日，成都市青羊区法院审理了一起由电梯噪音引发的二手房买卖合同纠纷案。
　　2025年2月，曾女士一家从刘某某夫妇处购买了某小区二手房一套。双方签订的《存量房买卖合同》约定，需要披露的事项范围包括产权瑕疵、漏水、非正常死亡等。然而，入住没几天，曾女士一家就发现了房子的问题。每当夜深人静时，屋外电梯运行的噪音便格外清晰，甚至伴随结构性传导的撞击声，搅得一家人难以入睡。为了证明房屋确实存在严重噪音问题，曾女士单方委托机构进行检测，结果显示电梯运行时客厅与卧室的噪音值不符合国家相关标准。
　　曾女士认为，卖方隐瞒了这一重大瑕疵，构成违约，多次协商无果后，她只得将刘某某夫妇告上法院，诉请刘某某夫妇支付违约金。刘某某夫妇辩称，电梯噪音不属于合同约定的披露事项，也未收到关于电梯噪音问题的反映，自己不知情，不存在违约行为；电梯由物业公司维护、管理，自己不应对电梯噪音问题承担责任；买受人负有审慎注意义务，在签署合同前并未对电梯噪音提出异议，应视为知晓并认可房屋的情况。
　　庭审中，双方围绕房屋是否存在电梯噪音问题、被告应承担相应违约责任各执一词。一边是买方的失眠控诉，一边是卖家的“不知情”抗辩。如果重新鉴定，不仅耗时费力，还会
　　加重双方负担，案件一度进退两难。考虑到电梯噪音的感知具有时空特定性和较强的主观性，为彻底查清事实，承办法官创新工作方式，主动邀约原、被告双方于夜间一同前往案涉房屋进行实地勘察。
　　大家来到现场后发现，案涉房屋位于该楼栋顶楼，房屋被该楼栋三台电梯设备相围，案涉房屋天花板与电梯设备存在结构性相连。在夜间相对安静的环境下，电梯运行的噪音、特别是结构性传导的撞击声非常清晰。这一体验让刘某某夫妇切身感受到了曾
　　女士一家的困扰，也直观认
　　识到了瑕疵的“严重性”，原本的抵触情绪明显缓解。法官趁热打铁，现场结合房屋结构、电梯位置，向双方释明了瑕疵与房屋的关联性，为后续判决打下了坚实基础。
　　经过法庭审理与现场勘察，法院最终认定：刘某某夫妇作为案涉房屋的长期居住者，对房屋环境应有合理认知，其辩称不清楚房屋存在电梯噪音问题，与常理不符。刘某某夫妇未在缔约前披露该不利因素，存在一定过错，构成违约。同时，曾女士在购房过程中，有条件通过现场查看、询问等方式对房屋周边环境、可能产生的噪音问题进行了解。曾女士未能通过看房等环节发现并提出该问题，自身亦存在一定过失。基于双方过错、实际损失难以举证及公平原则，法院酌情判决刘某某夫妇向曾女士支付违约金20000元。判决作出后，双方均服判息诉，被告及时履行了支付义务，纠纷得到实质性化解。

法 官 说 法
　　本案承办法官表示，健康有序的二手房市场，关乎房地产市场的平稳健康发展，更关乎千家万户的安居梦。电梯噪音虽不直接属于房屋专有部分的质量问题，但如果超出法定标准，达到较为严重的程度，就构成了影响居住体验的重大不利因素。即便合同没有明确列举，出卖人也负有诚信告知的义务。法官提醒：购房者购房时不仅要看白天的采光、户型，还要在不同时段（尤其是夜间）多次实地查看，多听、多问，留意噪音等隐蔽问题，才能切实维护自身权益，实现“住有所安”。对于卖房者而言，凡是可能影响居住体验的重大瑕疵，不管合同里有没有写，都应当本着诚实信用原则，主动如实告知，隐瞒不报可能要承担违约赔偿责任。