成都市郫都区法院：

巡回法庭进社区 物业纠纷当庭解

　　近日，成都市郫都区法院把巡回法庭设在了蜀都新邨社区党群服务中心，一场物业服务合同纠纷案在此开庭。社区、物业公司工作人员和部分小区业主现场旁听，大家在家门口上了一堂生动的法治课。

巡回审判 以案释法明确权责
　　原告某物业服务公司起诉业主张某某，要求其支付2019年6月至2025年3月期间拖欠的物业服务费及违约金共计3万余元。张某某辩称，拒缴物业费主要原因是房屋存在漏水问题，多次向物业公司反映却迟迟未得到解决，同时，该房屋长期处于空置状态，通知接房后自己并未实际入住，根本没有享受到物业公司提供的物业服务。庭审围绕“房屋漏水、空置房能否成为减免物业费的理由”展开法庭辩论。
　　办案法官连娜援引民法典中关于业主支付物业费义务、关于物业服务人维护义务的相关规定，向当事人释明物业服务合同双方的权利义务。经过耐心释明，张某某当庭表示：“以前不懂，今天开了庭，听了法官的释法，明白了应该缴纳物业费的道理，开完庭以后我就把之前欠的物业费缴了。”

庭后答疑 高频问题逐一讲清
　　庭审结束，连娜就地开设“法治微课堂”，针对业主普遍关心的物业纠纷热点问题逐一解答。
　　物业服务不到位，物业公司还能主张违约金吗？连娜表示，主张违约金的前提是业主无正当理由拒绝缴纳物业费；若拒交系因物业服务存在明显瑕疵，法院将结合相应证据，对拒缴事实理由是否合理予以考量。
　　那空置房物业费能否减免？连娜提出，法律未规定空置房可减免物业费。物业服务针对小区共有部分和公共秩序，不因个别房屋空置而停止，业主仍应按合同约定缴纳；合同另有特别约定的，从其约定。
　　对于房屋质量有问题，是否可以拒交物业费的问题，连娜解释道，因房屋漏水等房屋质量问题引发的纠纷，通常属于业主与开发商之间的房屋买卖合同关系，而物业费缴纳争议，属于业主与物业公司之间的物业服务合同纠纷，二者不能混为一谈，业主不能以房屋质量有问题为由拒交物业费。
　　物业公司可以采取断水断电的方式催收物业费吗？连娜表示，根据民法典，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
　　对物业公司提供的服务不满意，应该如何正确维权？连娜建议通过以下途径依法维权：一是向物业公司书面反映问题，要求限期整改，保留好沟通记录；二是向住建部门或街道社区反映，请求行政监管；三是通过业主委员会与物业公司协商，要求改进服务或启动更换物业公司程序；四是向法院起诉，要求物业公司承担违约责任。

座谈“问诊”从个案化解走向源头治理
　　庭审和释法结束后，成都市郫都区法院联合社区召开座谈会。会上，该院通报了近年受理物业纠纷案件的总体情况，重点反馈辖区部分物业服务企业在服务中存在垃圾清运不及时、小区外围秩序管控不到位等问题，建议社区针对业主日常反馈的问题督促物业公司及时整改，提升物业服务质量，实现矛盾纠纷前端实质化解。随后，社区工作人员介绍了当前社区主动靠前参与物业纠纷调解的相关情况，并建议法院多开展“巡回审判”、普法教育等法治宣传活动，既能让物业公司清楚自身的职责边界，也能让业主更理解物业服务的范围。
　　从个案破局到类案化解，成都市郫都区法院的探索并未止步。近年来，该院立足辖区物业纠纷领域实际，积极推行“示范性诉讼+批量化调解”工作模式。一是在“前端”联动解纷上下功夫。该院积极引导物业纠纷进入综治中心解决，推动建立“一案一法官”靠前指导工作机制，与入驻的行政主管部门、调委会搭建“点对点”对接通道，实现法官精准靠前指导，提升纠纷化解率。二是在“中端”案件审理上出实招。该院选取代表性较强的案件，指导当事人填写要素式起诉状，立案审理后形成示范判决，以此带动批量案件高效化解。近三年来，通过示范诉讼带动化解物业纠纷1490件，审结案件的判后自动履行率为92%。三是在“后端”司法服务上下深水。该院对审理过程中发现的重点楼盘、重点问题进行梳理，并及时向物业公司、社区等进行反馈，督促物业公司进行整改。此外，该院梳理了人民法院案例库、多元解纷案例库案例，汇编形成法治宣传手册，引导业主依法理性维权。
　　下一步，成都市郫都区法院将持续推进“示范性诉讼+批量化调解”机制改革，依托郫都区社会治安综合治理中心建设，常态化开展巡回审判和以案释法活动，推动物业纠纷由“个案处置”向“类型化治理”转变，为小区治理现代化贡献更多司法力量。肖昕玙