房主收了房还能要求开发商赔偿逾期违约金吗？

法院：拿了钥匙≠合法交房

　　购房人与房地产企业签订商品房预售合同，并在补充协议中增设免责约定：消防等配套设施未达到交付使用条件，双方互不追究责任。购房人收房后近一年，该楼栋才通过消防专项验收。房主据此将开发商告上法庭，要求赔偿逾期违约金。
　　近日，攀枝花市仁和法院审理的这起商品房预售合同纠纷案，直面购房群众普遍遇到的现实困惑：拿到新房钥匙，房屋就算合法交付？购房补充协议写明消防未达标互不追责，这份约定是否有效？本报记者采访了该案承办法官徐松涛和四川晓明维序律师事务所律师吕庆，他们围绕案件争议焦点展开法律解读。

开发商交钥匙 消防验收没跟上
　　2022年6月，购房人苟某与攀枝花一房地产企业签订商品房预售合同，购置商品住宅一套。合同约定，房企应当在2023年5月31日前完成房屋交付。双方在补充协议中增设免责约定：消防等配套设施未达到交付使用条件，双方互不追究责任，苟某同时签署房屋改造委托书。
　　商品房建设期间，受疫情影响，施工组织、建材供应、人员返岗受到明显冲击。2023年9月26日，开发商通知苟某于10月4日办理收房手续。苟某按期到场领取房屋钥匙，实现对房屋的事实占有。但该楼栋直至2024年7月3日才通过消防专项验收。
　　一边是业主早已拿到钥匙，一边是法定验收迟迟未落，双方就交房节点、逾期责任认定分歧巨大。苟某向法院提起诉讼，请求判令开发商承担逾期交房违约金，并确认补充协议中的免责格式条款无效。

未通过消防验收就没有完成交付
　　“本案的核心争议，集中在两个法律问题：事实收房能否等同于法定交房，开发商预先拟定的免责条款是否具备法律效力。”徐松涛表示，不少购房者存在认识误区，以为拿到钥匙就算交房完成。
　　徐松涛向记者解释，领取钥匙只是事实层面的房屋移交；消防验收合格是消防法划定的强制性要求，直接关系住户生命财产安全，属于商品房交付不可逾越的法定底线，不能通过合同约定予以排除。即便业主自愿收房，房屋未通过消防验收，开发商就没有完成法定交付义务。
　　徐松涛进一步阐释，案涉免责条款属于典型格式条款，由房企提前拟定、反复使用，签订时并未与购房者充分协商。依据民法典规定，提供格式条款一方不合理免除自身法定责任、排除对方主要权利的，该条款无效。消防验收合格是房企必须履行的法定义务，不能借助格式条款转嫁安全风险。
　　审理中，法院充分考量疫情带来的客观影响，结合房屋改造委托书约定，扣减4个月合理工期顺延期限，以消防验收合格日期作为交付条件成就节点，认定开发商构成逾期交房。结合举证情况与实际损失，法院酌情调整违约金，判令开发商支付逾期交房违约金3500元。
　　“ 商品房交付有法定、约定两套标准，法定标准是最低红线，任何补充协议都不能低于法律强制性规定。”吕庆表示，这类预埋免责条款是部分房企的常见操作，在司法实践中难以得到法院支持，也提醒购房者收房时务必核验消防验收等法定文件。
　　法官和律师同时提醒购房者，签约时仔细审阅补充协议，警惕免除开发商法定责任的格式条款；房主收房应主动核验验收资料，妥善留存合同、沟通记录、收房凭证，依法理性维权。
　　张莹 毛颖 四川法治报全媒体记者 唐万贵