住房是被执行人唯一财产，直接拍卖或让申请执行人拿不到钱，咋办？

法院全流程管控，当事人自主处置房产

　　近日，富顺县法院在办理一起金融借款合同纠纷执行案件中，以“当事人自主处置+法院全程闭环监管”模式破题，最终实现财产价值最大化，平衡了各方权益。

困境
直接拍卖可能导致债权人权益受损
　　富顺县法院在执行某农业银行与肖某金融借款合同纠纷一案过程中，查明被执行人肖某名下有商品住房一套，该住房是肖某与其前妻王某在婚姻关系存续期间取得的共有唯一住房，且已抵押给某建设银行，尚有抵押贷款本金19万元及利息未清偿。
　　申请执行人某农业银行申请启动该住房的司法拍卖程序，经网络询价，该住房价值26万元。拍卖款需优先清偿某建设银行的房屋抵押贷款，同时保障王某作为共有权人应得的份额变现款，申请执行人某农业银行在本次拍卖程序中便难以获得清偿。在此情况下，法院继续拍卖极有可能构成“无益拍卖”，申请执行人某农业银行作为普通债权人，启动拍卖还需垫付相关费用，最终大概率无法获得任何清偿。
　　王某提出自行处置方案：由其先行对该住房进行翻新装修，再自行寻找买家挂网销售，争取更高售价，其垫付的装修费用可在卖房款中优先扣除。
　　法院认为，王某是案涉房屋按揭贷款的实际偿还人，熟悉房屋市场行情，具备对接客源、议价谈判能力，由其翻新后自行出售，有望实现财产价值最大化，法院随即向某农业银行、某建设银行征求意见。某农业银行心存担忧：房屋交由案外人自行处置，交易真实性如何核验、自身债权能否得到保障？抵押权人某建设银行亦提出明确诉求，其抵押担保的债权本金及利息必须优先清偿。

破局
法院在监管下允许当事人自行处置
　　面对无成熟先例可循的难题，承办团队组织某农业银行、肖某、王某三方面对面协商。法官向各方详细阐述共有财产处置、抵押权优先受偿、唯一住房预留租金及共有人财产份额权益保障等法律规定，充分听取各方诉求，耐心消除各方顾虑。结合王某前期市场摸排情况和议价能力，在法院严格监管的前提下，各方同意由王某自主处置，但整个交易款项必须全额汇入法院执行专属账户，由法院统一监管、依法分配。
　　交易阶段，法院把好全流程关键节点管控。王某对接意向买家后草拟房屋买卖合同，法官对买卖合同开展实质性审查，逐一核对交易价格、付款节点、过户安排、风险责任划分，对定金、尾款的流转路径作出硬性要求：所有钱款不得经过任何一方当事人私人账户，全部进入法院账户。
　　最终，该住房于3日内成功售出。抵押权人某建设银行剩余的按揭担保债权19万余元全部得到优先清偿，王某垫付的装修费和共有权益份额8万余元也如期支付，本案申请执行人某农业银行获得债权清偿8万余元。各方合法权益得到兼顾，纠纷实现实质性化解。
　　该案是处置共有唯一住房过程中践行善意文明理念的生动案例。共有房产一旦进入司法拍卖，受市场、竞价规则影响，成交价格可能缩水，直接损害案外人共有权益及被执行人剩余财产权益。富顺县法院允许当事人自主处置，不仅实现财产价值最大化，还在法律框架下维护了当事人财产利益。贺茂华 李超 四川法治报全媒体记者 郭建民