个人商铺被运营公司单方解除合同

法院：实质为房屋租赁合同，运营公司需支付欠付管理费、违约金及回购款

　　本报讯（四川法治报全媒体记者 刘冰玉）刘某向成都某公司购买商铺，并签订合同约定房屋由成都某公司运营和回购房屋条件等。合同履行中，成都某公司擅自下调费用并解除合同，刘某主张回购无果，将成都某公司诉至法院……近日，成都高新区法院审理了这起案件，判决成都某公司支付刘某欠付经营管理费165202元，以及违约金和房屋回购款共计254038.5元，刘某需配合办理案涉房屋过户登记手续。
　　2014年4月，刘某向成都某公司购买某产权式商铺，同步签订《委托经营管理合同》及补充协议，约定案涉房屋交由该公司统一运营15年，分阶段按月支付固定经营管理费，刘某每两年周期届满前可书面要求该公司按319200元基数加年1%补偿回购房屋。
　　随后，刘某付清购房、装修相关款项并办理不动产权证，该房屋由成都某公司与其他产权式商铺统一经营管理。合同履行中，成都某公司自2016年起擅自下调费用标准，2025年7月发函单方停止付租、解除合同。刘某回函主张回购未果，诉请成都某公司支付欠付管理费、违约金及回购款。成都某公司抗辩称市场下行构成情势变更、房屋无法独立分割，拒付相关款项。
　　法院审理认为，本案系典型的产权式商铺委托经营管理引发的纠纷，核心争议为案涉合同性质认定、房屋回购条款是否可以履行及刘某可获得的收益的确定。
　　其一，关于案涉合同的性质。法院审理后首先对案涉法律关系作出定性。一方面，双方签订的《委托经营管理合同》虽冠以委托经营名义，但合同约定由成都某公司独立占有、使用、收益案涉房屋，自主承担经营盈亏，刘某仅固定收取经营管理费，不承担任何经营风险，该权利义务模式完全符合房屋租赁法律特征；另一方面，刘某购买案涉房屋时明确知晓房屋建筑面积，其并非关注于房屋可实际使用的物理空间，而是经统一出租后可分得的收益。故法院认定案涉合同实质为房屋租赁合同，双方约定的经营管理费本质为房屋租金，该定性为后续裁判说理及责任认定奠定基础。
　　其二，关于房屋回购条款是否可以履行。法院查明，成都某公司自2016年起擅自下调经营管理费，又于2025年7月单方发函停止支付费用、解除案涉合同、返还房屋，其行为已构成根本违约，应当承担违约责任。针对成都某公司提出的案涉房屋无法独立分割、回购条款不应适用的抗辩，法院认为，刘某主张房屋回购仅为双方权利义务的清算方式，案涉房屋由成都某公司收回后不会影响案涉商业区域整体经营使用，回购条款合法有效，刘某依法享有回购请求权。
　　其三，关于刘某可获得的收益的确定。法院结合案件实际情况，综合核定刘某案涉投资的合理收益，摒弃当事人单方主张的高额违约金及固定回购金额，采用客观公允的收益核算标准。法院以刘某实际支出的购房、装修等全部款项为基数，按照年化6%的合理收益率，结合合同实际履行11年的周期，核算出刘某应得合理投资收益。同时，法院统筹抵扣刘某已收取的经营管理费、本案判决支持的欠付管理费，最终确定成都某公司应向刘某支付违约金及房屋回购款合254038.5元，以此平衡双方权益，确定刘某最终可获得的违约金及投资回购收益。综上，法院遂作出前述判决。

法 官 说 法
　　本案承办法官表示，近年来，产权式商铺委托经营、售后反租模式广受关注。产权式商铺具有权属碎片化、物理空间不独立、经营依赖整体统一运营的显著特征，投资者购置商铺的核心目的并非自主占有使用，而是通过委托专业公司统一运营获取固定投资收益，但也极易因运营方单方降租、提前解约引发批量纠纷。
　　本案正是此类纠纷的典型缩影。结合案件审理要点，法官向广大市民作出法律提示：厘清合同本质，别被合同名称迷惑法律关系；回购条款合法有效，单方违约需承担责任；警惕营销套路，收益核算应恪守公允原则。