广元市利州区法院化解物业纠纷破解基层治理难题

“3+”工作法绘制物业纠纷化解“新枫景”

法院召开物业纠纷类型化治理座谈会

法院进小区开展巡回审判 广元市利州区法院供图

　　万家灯火里，推窗见绿、出门入园，是老百姓对“安居”最朴素的期盼。然而，随着城市住宅小区日益增多，物业服务纠纷正成为影响群众幸福感、考验基层治理能力的“关键小事”。如何让“安居”的愿景不被物业纠纷所扰，让基层治理的“末梢”真正畅通？广元市利州区法院给出了自己的答案。
　　近年来，利州区法院坚持“抓前端、治未病”工作导向，主动融入党委领导下的社会治理体系，创新推出“府院联动+多元共治”“调解组织+司法确认”“示范诉讼+批案调解”的“3+”工作法，推动物业纠纷化解实现从“单兵作战”到“协同共治”，从“对簿公堂”到“调和事了”，从“个案裁判”到“治理一片”的三重转变，绘就了一幅基层善治的“新枫景”。

▶ 联动破局
从“单兵作战”到“协同共治”
　　过去，法院独自处理物业纠纷，常面临调解力量有限、难以触及矛盾根源的困境。对此，利州区法院着力打破部门壁垒，构建起“社区—镇街—司法”层层递进的化解机制，让解纷资源真正沉到小区、走进家门。
　　盛夏，暑气蒸腾，利州区法院副院长罗鸿儒带着经开区法庭法官，联合住建部门和街道社区干部，顶着烈日走进辖区一处小区。
　　5名业主代表一见面就倒出满腹苦水：服务不达标、未经业主同意更换物业公司、小区多次失窃……“这样的服务，凭什么让我们交物业费？”业主代表说道。原来，原物业公司撤走后，新入驻的物业公司与业主矛盾尖锐，大量业主拒交费用。无奈之下，物业公司将多户业主告上法庭。
　　为摸清症结，工作小组决定到小区实地“问诊”。他们仔细勘察走访，认真记录业主反映的问题，对物业服务状况有了整体把握。在随后组织的调解中，工作小组既以法理为尺，讲清物业合同的权利义务，又以实情为基，提出调整收费标准、限期整改服务等务实建议。最终，双方达成协议：物业公司下调收费标准，业主陆续主动交费。一场剑拔弩张的物业纠纷，在府院联动、现场化解中悄然消弭。
　　这正是利州区法院“府院联动+多元共治”的缩影。为健全物业纠纷源头预防、前端化解、闭环处置全链条联动治理体系，利州区法院定期组织召开物业纠纷类型化治理座谈会，邀请住建、物业协会等相关职能部门、街道、社区共谋物业矛盾化解路径，把“共识”转化为“实效”，用协同之力破解物业纠纷“痛点”，持续深化“党委领导、政府主导、法院参与、部门协同”的物业纠纷多元化解格局，让更多矛盾化解在基层、消弭在萌芽。

▶ 非诉挺前
从“对簿公堂”到“调和事了”
　　物业纠纷虽小，却牵着民心。利州区法院着力推动非诉讼纠纷解决机制挺在前面，推动成立物业纠纷调解委员会，以“调解组织+司法确认”赋予调解协议强制执行力，让大量纠纷无需进入诉讼便得到实质化解。
　　“家里漏水好几年，墙皮脱落、地板起拱，反映多次也等不来彻底维修，凭什么还让我交物业费？”小区老住户李某满腹委屈，一气之下拒缴物业费。物业公司同样叫苦：楼顶漏水已多次组织人员整改，但前期遗留问题难以根治，服务虽有不周，业主长期拒交费用也非正当理由。
　　双方争执不下，物业公司多次催缴未果，遂诉至法院，要求李某支付拖欠的物业费及违约金，法院将该起案件委派至物业纠纷调解委员会进行化解。在了解案情后，物业纠纷调解委员会将调解现场“搬”进小区，以法理为基、以温情为纽带，让僵持多年的双方从对立走向对话，这起因房屋漏水引发的多年物业费纠纷成功破冰。
　　为提升非诉解纷质效，利州区法院选派经验丰富的专职调解员和法院干警，同步规范材料移送、程序对接、效力确认等机制。对调解成功的案件及时进行司法确认，让调解协议“有分量、能兑现”。自2025年成立以来，利州区物业纠纷调解委员会已调处纠纷668件，自动履行128件，既让群众“少跑腿”，也为纠纷化解画上句号。

▶ 示范引领
从“个案裁判”到“治理一片”
　　群体性物业纠纷往往争议焦点趋同，一案判了，其余案件仍会涌入法院。利州区法院以“示范诉讼+批案调解”破题，用示范裁判树立规则，带动批量纠纷一揽子化解，实现“办理一案、治理一片”。
　　“房屋飘窗漏水，窗帘、被子都烂完了，几年不给解决，楼顶还掉砖块。就这服务，怎么交物业费？”在利州区综治中心调解室内，业主杨女士情绪激动。同小区的李先生也为此发愁：虽已办理收房手续但并未实际入住，已拖欠物业费近万元。物业公司将杨女士、李先生等40名欠费业主一并诉至法院。
　　立案庭收到材料后，统一移送至综治中心物业纠纷调解委员会先行调解。法院在“已入住未缴费”和“收房未入住”两类情形中，各择取一个典型案例进入诉讼程序，快速审理并作出示范裁判。裁判文书生效后，物业公司将隐去个人信息的判决书张贴于小区公告栏及电梯内。调解委员会工作人员主动联系物业公司，依据示范判决对小区内因未入住而不缴费的41户业主开展批量调解。法律尺度清晰、裁判预期明确，业主们纷纷自动履行，截至目前已全部交清欠费。
　　为保障机制长效运行，利州区法院出台《关于建立民商事群体性纠纷的指导意见》，定期对批量案件进行专项复盘，梳理共性争议、高频抗辩和风险隐患，形成类型化纠纷靶向研判台账，为示范诉讼筑牢前置基础。同时，对调解未果的批量案件，3个工作日内转入诉讼程序，择优筛选代表性案件，开通示范诉讼快速通道，综合运用在线立案、要素式审理、表格式裁判等高效模式优先审理、快速裁判；选取条件成熟的物业纠纷、商品房买卖等群体案件，把法庭“搬”进小区、来到群众身边，以巡回审判放大个案示范效应。
　　“广元市利州区法院充分发挥人民法院在基层社会治理中的重要作用，坚持源头预防、多方参与、前端化解，不仅化解了一件件物业纠纷，更推动了物业行业规范、基层治理升级，用‘乐居’理念解锁物业纠纷治理新密码，让新时代‘枫桥经验’在川北大地落地生根。”四川师范大学教授卢建平评价道。
　　用协同共治汇聚合力，用调解优先厚植和谐，用规则之治引领善治，让每一个家庭在“和美”中尽享“乐居”生活，利州区法院正用一个个具体案件的妥善化解，将法治温度传递到千家万户，照亮更多家庭的安居梦。雍文超 郝娅欣