中介：带看几十套房，购房者“跳单”了 购房者：消费者为何不能货比三家

——专家厘清“跳单”行为的法律边界

　　“不收房屋中介费，只收带看费、车马费、咨询费、茶水费……”近期，许多房产中介博主发布的“拆分收费”调侃段子刷屏短视频平台，以戏谑方式戳中房产经纪收费争议痛点，引发全网广泛讨论。
　　当下二手房市场迎来特殊置业窗口期：不少房东选择以价换量、加速出货，叠加高校毕业生集中入市，首次置业刚需持续释放。动辄数万元的中介服务费，成为购房者购房成本外最敏感的支出项，也让“零中介费”相关网络玩梗持续热度走高。
　　段子走红的背后，是房产中介行业长期存在的供需双方情绪对立：购房者认为货比三家、择优选择服务是正当消费权利，却时常被冠以“跳单”追责；中介耗费大量时间、人力、沟通成本提供带看、磋商服务，又屡屡面临劳动成果被无偿占用、交易被截胡的困境。7月20日，本报记者专访一线法官与律师，梳理司法裁判标准，为房屋买卖双方厘清合法行为边界。

双方声音

中介带看两个月，购房者最后找了佣金更低的机构
　　“这些段子都是从业者的苦中作乐，如果带看成本、服务成本能够合理兜底，没人愿意耗费时间精力走司法程序追讨佣金。”从业6年的连锁房产中介经纪人王磊（化名）坦言，“零中介费”相关段子在业内广为转发点赞，根源在于楼市淡季客户锐减、成交低迷。王磊表示，有时候带看二十余组客户仍难以成交，所有交通成本、时间成本、沟通服务成本，均由中介自行承担。
　　他表示，自己今年就遇到一起“跳单”纠纷，“带看两个多月，看了周边八九个小区，结果最后听说对方找了佣金更低的其他中介，这么久的心血直接打水漂。”

购房者买房中介费高，消费者为何不能货比三家
　　站在购房者一边，焦虑同样真实。在成都市青羊区工作的陈宇（化名）告诉记者，因家里有了二胎需要置换房屋，先后对接两家中介机构，中介分别带看了五六套房源，他最终选择佣金比例更低、贷款服务更专业的机构签约。“没想到另一家中介将我和房东一并起诉，索要全额中介费。”陈宇坦言，自己最初十分不解，“买房中介费高，同一套房源在多家中介平台同步挂牌，消费者为何不能择优选择性价比更高的服务？”
　　一边是房产中介的生存压力与劳动价值诉求，一边是购房者的合法消费选择权与风险规避需求，双方诉求看似对立，实则指向同一个核心问题：房产中介服务的收费边界与权责边界该如何界定。

典型案例
　　近年来，全国多地法院陆续发布房屋中介合同纠纷典型案例，对“跳单”认定、费用支付等核心争议给出了明确的司法标尺，法院通过两类截然不同的判决结果，恰好厘清了交易双方的行为边界。

非中介“独家代理”的房源不构成“跳单”，但消费者应支付服务费
　　成都市双流区法院去年9月发布一起中介服务合同纠纷案。甲中介公司工作人员向王园（化名）推荐了案涉房源、协助安排实地看房，还就房屋成交价格、首付比例、贷款办理等事宜与王园展开沟通。两日后，王园因对贷款事宜存疑，又与乙中介公司取得联系。乙中介公司协助王园与房屋所有权人张月（化名）就案涉房屋价格进行协商，就贷款问题提供了专业、明确的咨询服务。
　　2023年2月17日，王园与张月正式签约，合同中明确约定，双方系通过乙中介公司的中介服务促成交易。后甲中介公司以“跳单”为由将王园诉至成都市双流区法院。
　　法院审理认为，王园在购房过程中，对银行按揭贷款比例存在明确且合理的担忧，但甲中介公司未进一步核实贷款事宜，未能提供让王园满意的专业服务。此外，结合张月“多平台挂牌”的陈述和双方提交的证据材料，可以确认该房源非甲中介公司“独家代理”的专属资源。
　　综上所述，法院认为，王园选择服务更优的乙中介公司，属于合理的市场选择，不构成“跳单”。考虑到甲中介公司付出了一定的人力、时间成本，法院酌情判决王园向甲中介公司支付从事中介服务支出的必要费用3000元。甲中介公司不服上诉，成都中院二审驳回上诉、维持原判。

购房者自己看房儿子签单，构成“跳单”，应支付中介费
　　今年6月，《法治日报》刊登了一起典型中介合同纠纷案例。居民刘某主动联系某房产中介工作人员田某寻求购房服务。田某先后带领刘某夫妇实地看房，并多次协助双方磋商房价、交易条件等核心事宜。一周后，该中介公司发现，刘某之子以个人名义与房主签订购房合同。2025年6月，该中介公司将刘某诉至当地法院，索要8000元中介服务费。法院审理认为，刘某主动联系某房产中介公司为其寻找房源，田某按照刘某需求为其介绍房源、带看现场，并就房屋价格、付款方式等问题多次与双方沟通协商，努力促成双方达成交易。由此，可以认定某房产中介公司为刘某提供了中介服务。刘某从中介公司处获取重要信息后，先向某房产中介公司表示不再考虑购买该房屋，其儿子却与房主直接签订房屋买卖合同。通过让亲人代签合同来绕开中介公司，是典型的“跳单”行为。最终，在法官的调解下，刘某向某房产中介公司支付5000元。

专家解读

法官消费者有权择优选择中介服务商
　　成都市双流区法院法官敬君告诉记者，中介服务合同是中介向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以根据实际情况，要求委托人支付从事中介服务活动支出的必要费用。
　　打击“跳单”行为是为了维护中介市场秩序、保障中介机构权益，但该保障应与消费者的自由选择权相平衡，消费者有权在充分竞争的市场环境下，择优选择中介服务商，而非对中介服务商履行“忠诚义务”。
　　不动产的购买和销售属于民生重要事项，出售方和购买方都应有充分自由选择、购买、协商等权利，在不受到违反诚实信用原则、法律强制性规定等否定性评价的情况下，其选择权应得到充分支持。
　　司法实践中，对于“跳单”的认定应该通过相应证据、结合日常生活经验和常识审慎认定，不能仅以消费者同时接触多个中介服务商的表面现象来推定“跳单”的成立。

律师中介公司需以书面合同固定权责
　　四川超环律师事务所律师叶进表示，法律层面的“跳单”，并非简单等同于更换中介机构，其认定具备严格法定构成要件，核心判定标准分为两项：一是委托人是否实际利用原中介提供的专属、非公开的房源信息与交易资源；二是原中介是否完整完成议价磋商、交易撮合、供需对接等促成交易的核心居间服务。
　　针对中介机构如何规避“跳单”风险、依法维权，叶进给出实操建议：“行业不能依赖口头约定，必须以书面合同固化权责边界。”一方面，中介服务合同需清晰载明服务范围、服务内容、佣金支付条件与支付节点，杜绝约定模糊引发纠纷；另一方面，若提供独家委托服务，需签订正式独家代理协议，明确服务期限、专属权限与违约责任，同时完整留存带看记录、沟通凭证、房源交付记录等服务痕迹，作为纠纷维权的核心举证材料。
　　四川法治报全媒体记者 周夕又