租户经营不善退租 房东索赔13万余元

法院：房东未及时收回商铺，房屋占有使用费损失应自行承担

案件焦点
　　租户腾房后未直接将钥匙交还房东，而是交给案外人保管并通知物业公司，这一行为能能否认定为妥善履行了腾退义务？

　　租赁商铺后经营亏损，承租人提前退租并交付钥匙，却遭出租人索赔13万余元。双方就腾退义务履行、损失承担产生激烈争议。近日，蒲江县法院依法审理该案，厘清双方权利义务，明确出租人止损义务，依法驳回不合理诉求，切实维护当事人合法权益。

经营亏损提前退租引纠纷
　　2023年，程先生被招商信息吸引，在物业公司的协助下，很快与某建设公司签订了一份为期10年的商铺租赁合同。合同对装修免租期、租金支付、违约责任、租赁物返还等事项均作了详尽约定。签约后，程先生预付了两年租金，将商铺装修成餐饮店，自行经营，可惜生意并不景气，店铺一直处于亏损状态。2025年2月，程先生向建设公司发出退租申请。
　　作为房东的建设公司认为，提前退租属于违约，程先生必须先赔偿损失并腾退返还房屋，才能办理解约手续。程先生认为，建设公司要求的赔偿数额过高，无奈之下自行腾退了商铺，将钥匙交给相邻商铺的租户李某保管，并通知了物业公司。物业公司工作人员回复“收到”，但一直未去领取钥匙。2025年4月，物业公司为检查房屋向李某借用钥匙，此后便由物业公司保管该钥匙。
　　由于程先生提前退租，建设公司要求其根据合同约定支付违约金、房屋占有使用费、招商损失等共计13万余元。程先生拒绝支付，被建设公司诉至法院，要求赔偿上述损失。

法院明确损失承担主体
　　蒲江县法院审理认为，程先生在没有合理事由的情况下提前退租，确属根本违约，作为守约方的建设公司有权行使法定解除权，解除租赁合同。“出租人接收钥匙时，承租人已实际履行腾退义务。”承办法官表示，房屋租赁合同中，合同解除后，承租人应返还房屋；出租人则应在合理期限内及时接收房屋，避免损失扩大，否则不得就扩大的损失请求赔偿。
　　而该案的争议焦点在于程先生腾房后未直接将钥匙交还建设公司，而是交给案外人保管并通知物业公司，这一行为能否认定为妥善履行了腾退义务？
　　蒲江县法院经审理查明，从建设公司与物业公司签订的招商代理合同和证人证言等证据来看，物业公司实际上为建设公司提供物业服务、招商服务，还开展租赁工作，服务范围具有综合性。租赁期间一直是物业公司与程先生联系支付租金、退租等相关事宜。程先生有理由相信，物业公司具有代建设公司管理和控制案涉房屋的权限。因此，程先生在腾退房屋并将钥匙交付案外人保管并通知物业公司，且物业公司回复“收到”后，即可认定其已向建设公司履行了返还房屋的义务。此后，建设公司一直以程先生未赔偿违约损失为由，怠于核实房屋现状，迟延领受房屋，为程先生退租制造障碍，未能及时止损。由此产生的损失，应由建设公司自行承担。
　　最终，法院依法判决驳回了建设公司关于房屋占有使用费的诉请，对建设公司主张的招商损失等其他合理损失予以了支持。杨杨雪 蔡馨 四川法治报全媒体记者 陈博