34 户业主盼来逾期交房违约金

成都市温江区法院运用“示范判决+批量调解”机制高效化解涉房群体性纠纷

　　“满心期待收新房，等来的却是一次次延期通知，交房逾期400多天。如今，我们34户业主的违约金终于拿到啦。”安居事关民生，交房承载期盼。近日，成都市温江区法院成功化解一起涉及34名购房人的逾期交房的群体性纠纷。法院创新运用“示范判决+批量调解”工作模式，遵循“先定规则、再算细账、后疏情绪、督促履行”十六字工作思路，既统一裁判尺度、降低企业履约风险，又推动业主违约金足额兑现，以多元解纷力量守护群众安居权益。
　　2023年至2024年，左某等34名购房人先后购买成都某置业有限公司开发的商品房。购房合同明确约定，房屋应于2024年5月31日前完成交付。2024年5月17日，开发商发函主张因不可抗力延期，承诺当年8月31日前交房。期限届满后，项目仍不具备交付条件，直至2025年8月6日才取得竣工验收备案证明，相较合同约定交房时间逾期400余天。为维护自身合法权益，34名购房人向成都市温江区法院提起诉讼，主张由开发商支付逾期交房违约金。
　　该批案件涉案人数多、诉求高度同质化，且辖区内同类纠纷已有生效判决，裁判尺度清晰可循。为避免批量诉讼耗时耗力、矛盾持续发酵，成都市温江区法院在征得各方当事人同意后，指导调解员参考生效判决划定调解基准，实现同类纠纷同向化解。
　　调解伊始，调解员没有急于组织双方商谈赔付金额，而是先统一纠纷化解的“一把尺子”。调解员认真梳理同类生效判决，厘清逾期交房违约金纠纷裁判逻辑。考虑到若机械按照合同标准核算违约金，企业资金压力陡增，极易出现判决胜诉却难以兑现的困境，群众拿到一纸空判，实质权益落空。经综合权衡，确定以租金损失上浮130%作为该批案件统一调解计算标准，兼顾业主实际居住损失与企业履约可行性。
　　基准规则敲定后，调解员向开发商释明在先判例确立的计算口径，汇总34户业主房号、约定交房时间、竣工备案时间等基础信息，督促企业按照统一标准逐户核算赔付金额。3日后，开发商反馈分户测算结果，调解员据此制作分户金额对照表，做到一户一核算、一案一依据，为后续和业主沟通打下清晰可核验的数据基础。
　　金额清单形成，调解工作迎来最难一关。部分业主坚持按照合同更高标准主张违约金，对租金上浮的计算方式心存疑虑；还有业主因开发商长期逾期交房，对企业履约诚意不满，对立情绪突出。调解员采取分类疏导、逐户释法的方式开展工作：向业主出示在先生效判决，讲明同类案件裁判规则，让诉讼结果可预期；逐条拆解计算逻辑，说明租金上浮130%的方案已超出基础租金损失，兼顾损失填补与履行保障；对比诉讼周期、执行风险，向业主讲明调解可以快速拿到款项、减少维权成本的优势；针对情绪激烈的业主单独谈心，耐心倾听诉求、疏导负面情绪，引导双方立足现实互谅互让。结合每户不同情况因案施策、精细沟通，逐步打消业主顾虑。
　　在各方对计算规则、分户金额达成共识后，调解员组织双方签订调解协议，明确付款总额、分户金额及履约时限。协议签署不代表解纷收尾，调解员摒弃“一调了之”，持续跟进款项支付进度，定期回访督促企业履约。目前，该置业公司已足额支付全部违约金25万余元，34户业主的安居诉求顺利落地。
　　房地产纠纷关系千家万户安居梦想，群体性案件处置更考验司法智慧。该案依托示范判决锚定调解标尺，通过批量调解实现类案同调，在依法保护购房人合法权益的同时，助力房企缓解资金压力，从源头减少衍生诉讼，实现案结事了。
　　下一步，成都市温江区法院将持续完善“示范判决+批量调解”多元解纷机制，聚焦商品房买卖等民生领域纠纷，持续擦亮多元解纷品牌，推动更多涉众型矛盾纠纷高效、实质化解，用心用情守护群众“安居梦”。杨银