买房时，销售口头承诺“会所免费开放”；交房后，物业公司却要求收费

销售的口头承诺能让物业公司兑现吗？

　　近日，发生在杭州的一起物业纠纷引发社会广泛关注。田女士称她买了一套将近1800万元的大平层，购房阶段，销售员明确告知，大厦7楼会所对业主免费开放。可当她打算使用会所房间开展线上会议时，物业工作人员不仅提出要按小时收费，还抛出一句“不给钱就报警”，让矛盾瞬间激化。销售时的承诺是否算数，物业收费有何依据，业主又该向谁主张权利？北京浩天律师事务所律师蓝真榕分析称，这起争议涉及房屋买卖与物业服务两组法律关系，需要结合场所权属、销售承诺和合同约定分别判断。

事件回顾
买房时承诺会所免费 使用时要收费
　　据媒体报道，10月19日，田女士想借用会所房间开线上会议，与物业工作人员发生争执。田女士称，销售人员在她购房时介绍，7楼设有健身房、游泳池、棋牌室、宴会厅等设施，向业主免费开放。但此次使用时，物业工作人员不仅要求收费，还表示不付费就报警。
　　田女士提供的购房合同记载了位于1号楼7层的460平方米物业服务用房属于业主共有，产生的收益也属于全体业主。而此次收费争议发生在2号楼7层。物业工作人员解释称，2号楼7层产权属于开发商，该区域对直播、线上办公等经营行为有限制，并认为田女士当时的使用涉及直播等活动。田女士对此否认，表示她只是用自备设备开线上会议。物业工作人员提供的使用管理规则列有包场每小时300元、茶室每位35元起等收费项目，并要求提前预约。
　　田女士再次联系了当年的销售人员，对方确认销售时确实说过7楼有健身房、瑜伽馆，但不清楚产权归属。田女士预约会所茶室时，管家告知近期房间已全部约满。她上楼核实，发现7楼挂着“休息中”的牌子并未营业，预约电话也打不通，物业公司给出的说法还前后不一。
　　记者就上述争议致电开发商售楼处，截至发稿时，尚未收到对方回应。

律师分析
未写入合同的承诺有约束力吗？
　　蓝真榕指出，销售人员在履行职务过程中作出的口头承诺，可能对开发商产生法律约束力，不能仅因承诺未写入购房合同，就认定其没有效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，开发商就开发规划范围内房屋及相关设施作出的说明、允诺，如果内容具体确定，并对合同订立及房屋价格确定有重大影响，即使未载入合同，也应成为合同内容，违反时应承担违约责任。
　　具体到免费开放的承诺，蓝真榕提醒需要查明承诺是否存在、针对哪处场所和哪些服务，以及是否附有期限、预约或用途限制等。“进入会所免费”“使用部分设施免费”与“包场及餐饮服务全部免费”，对应的权利义务并不相同，应结合宣传资料、聊天记录、录音等证据确定其范围。蓝真榕同时提醒，还应审查承诺是否涉及开发商无权处分的业主共有权益，不能以销售员承诺替代依法应由业主共同作出的决定。
　　蓝真榕表示，开发商应否兑现购房承诺，与物业公司是否负有免费开放义务，需要分别判断。“依据合同相对性原则，开发商与业主之间的约定，一般不能直接约束物业服务人。”蓝真榕说，如果物业公司没有作出相应承诺，物业服务合同中也没有免费开放条款，仅凭开发商的销售承诺，通常不足以直接要求物业公司承担无偿服务义务，但业主仍可依据证据向开发商主张违约责任。
　　如果物业服务合同已有免费开放约定，或者物业公司曾通过公示、书面服务标准等方式公开作出相应承诺，情况则有所不同。蓝真榕指出，民法典第九百三十八条明确，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，是物业服务合同的组成部分。物业公司应受相应约定和承诺约束，不能仅凭后续收费公告就当然改变原有义务。

业主面对物业公司单方收费时该咋办？
　　面对物业公司提出的收费要求，蓝真榕建议，业主首先核实收费依据，包括相关合同、业主共同决定及依法适用的价格管理文件；对于场所使用收费，还应核查不动产登记、报建及面积分摊等资料，厘清场所性质和权属。如果没有有效收费依据，物业公司不能仅凭单方通知向业主收费。
　　产权认定应结合登记、规划、合同等资料综合判断，不能仅凭“业主会所”的名称认定属于业主共有，也不能因尚未办理产权登记就直接推定其为共有空间。对于确属业主共有的场所，蓝真榕指出，其开放、经营和收益安排涉及业主共同权益，应依法履行相应程序。
　　“共有并不意味着任何业主可以不受规则限制地独占使用，或者所有额外服务均须免费。”蓝真榕说，相应地，如果场所确属开发商所有，也仍需审查此前免费使用承诺的内容与效力，产权归属本身不能消除已经形成的合同义务。
　　蓝真榕建议，业主应先固定证据，保存购房宣传、合同及附件、收费通知等材料，对争议中的口头表述，也可依法通过录音等方式留存。同时，核查物业服务合同及前期公示文件，明确免费承诺是否存在、由谁作出、覆盖哪些服务，再有针对性地提出履约或退费等诉求。
　　对于涉嫌虚假宣传、价格违法或物业管理方面的问题，蓝真榕表示，业主可根据具体事项向市场监管、物业主管等相应部门反映，或通过12345热线转办；协商不成的，可依法提起诉讼，向相应责任主体主张权利。
　　这起纠纷最终如何认定，仍有赖于合同、权属资料和销售承诺的核实。对于以配套服务吸引购房者的项目而言，免费开放的范围、另行收费的项目及负责履行的主体，都应在销售和交付阶段明确，并在运营中保持透明。让承诺有着落、收费有依据，才能减少购房期待与实际使用之间的落差。
　　刘入嫕 四川法治报全媒体记者 夏菲妮