洪雅县法院“四步闭环”推动物业纠纷源头治理

从“解剖一只麻雀”到“治理一类纠纷”

　　“我不是不想交物业费，可楼道灯坏了半年没人修，绿化带杂草长得比人高，这钱交得憋屈。”洪雅县某小区业主刘大姐的一句话，道出了不少业主的共同心声。
　　在洪雅县，这样的纠纷并不少见。近年来，随着城镇化进程加快，物业服务合同纠纷呈现批量多发、案情雷同、诉求相近的特点。
　　2025年，洪雅县法院物业纠纷收案量一度居高不下，物业费追缴、物业履职不到位、公共收益不透明等问题交织叠加，成为基层社会治理的一道“必答题”。
　　如何破题？洪雅县法院借鉴“都江堰工作法”中“引、分、调、疏”的治理智慧，以“解剖一只麻雀”推动“治理一类纠纷”，探索“麻雀式解剖+示范性诉讼+批量化调解+全域性治理”四步闭环，推动物业纠纷从末端成讼向源头治理转变。2026年以来，该院物业纠纷收案量同比下降59.02%。

精准筛查：走出法院“找病灶”
　　“物业纠纷的病灶不在卷宗里，而是在小区楼道、业主身边。”洪雅县法院立案庭庭长胡婷表示。
　　在诉前分流环节，洪雅县法院联动住建部门、乡镇（街道）、社区工作人员，深入小区开展实地走访勘验，对全县批量物业纠纷案件进行深入摸排，现场核查物业服务现状，倾听物业公司、业主代表意见。
　　摸排之后是“选点”。优先选取业主诉求高度趋同、争议焦点集中、矛盾具备行业普遍性的小区作为示范诉讼小区，并对示范诉讼小区进行“麻雀式解剖”。
　　聚焦示范诉讼小区批量纠纷，全面梳理分类，逐案拆解诉讼请求及业主抗辩理由，摸清纠纷背后的深层次诱因，找准同质化矛盾的“病灶根源”，按业主未缴费理由分为质价不符、空置房减免、公共收益不公示等八大类，紧盯高频矛盾风险点，聚焦示范诉讼小区开展靶向攻坚。
　　洪雅县法院把“坐堂问案”转为“上门问诊”，把“一案一成因”归纳成“一类一成因”，为后续类案化解打下基础。

精耕细审：示范诉讼“立标尺”
　　示范诉讼小区选定后，洪雅县法院组建物业类型化纠纷专业审判团队，从同质化纠纷中选取1件案件开展示范诉讼。
　　在某物业公司与20余户业主涉旅物业服务合同纠纷中，业主以服务质价不符、房屋季节性空置为由欠缴物业费。洪雅县法院选取争议最大的马某案先行示范，既依据《中华人民共和国民法典》释明物业费缴纳的法定义务及不履行后果，也指出某物业公司绿化缺失、配套不足等问题，并提出整改建议。经多轮沟通，马某自愿缴费，某物业公司撤诉，后续20余件同类纠纷在诉前化解。
　　在一起“空置房”纠纷中，程某以房屋空置为由，自2014年12月起欠缴物业费1.8万余元。现行法律及四川省、眉山市相关规范性文件，均未明确空置房物业费折扣标准，而法院前期摸排发现该小区空置率较高，若简单判决，极易引发批量诉讼。承办法官结合该小区实际经营状况，多次组织程某和物业公司协商，最终促成双方就折扣比例达成一致，并以此带动十余件同类纠纷随之化解。
　　一个案子，讲清一类规则；一份裁判，划定一把标尺。示范裁判形成清晰、统一、可参照的解纷模板，让同类纠纷当事人对结果有了稳定预期。

以点带面：分类调解“扩效应”
　　示范判决生效后，洪雅县法院按照纠纷同质化类型分类调解，推动示范效应向批量化解延伸。
　　针对涉旅物业纠纷，推行“时令治理法”。针对3万余户涉旅物业业主候鸟式居住、纠纷季节性高发的特点，洪雅县法院推行“淡季抓预防、旺季抓化解、全年抓长效”的“时令治理法”——淡季联合“一庭两所一协会”下沉排查，依托12345、12368热线大数据锁定高风险小区；旺季借力文旅诉调对接和乡镇综治中心，梯次调处、化解矛盾；全年深化“示范性诉讼+批量化调解”，紧盯清缴收口、业委会换届、月度公示等关键节点，推动长效治理。今年以来，就地化解百余件涉旅物业纠纷。
　　针对“空置房”纠纷，坚持“一小区一策”。针对“空置房”物业纠纷，洪雅县法院与相关主管部门联动，指导物业行业协会坚持“一小区一策”确定空置房折扣幅度，以行业自治带动综合治理。目前，辖区多个小区通过物业行业协会确定物业费折扣幅度，部分小区空置房收费率达到80%以上。
　　针对普遍性短板，通过司法建议督促整改。针对“质价不符”“公共收益不公示”等普遍性问题，洪雅县法院通过司法建议、审判白皮书等方式，督促行业强化日常监管，真正实现“办理一案、治理一片”。
　　通过示范诉讼，试点小区83件待诉案件全面清零，带动其余小区300余件纠纷化解，仅3件进入诉讼；全县3万余户涉旅物业业主中，仅1件物业费纠纷进入诉讼程序，成讼率不足万分之一。

全域辐射：专班联动“治源头”
　　“不能只盯着一个小区，要把治理经验辐射到全县。”洪雅县法院相关负责人介绍，该院推动成立由县委政法委牵头的综合治理专班，形成“综治中心统筹协调、法院确定裁判尺度、社工部引导社会力量参与、住建强化行业整治、乡镇社区做好矛盾摸排”的物业纠纷综合治理模式，通过联席会议、会商研判，推动公共收益公示、服务整改等堵点解决，把示范诉讼小区的治理经验转化为全县物业行业治理效能。
　　“让有限的治理资源往矛盾集中、问题突出的领域投放，这既是审判资源的优化配置，更是基层治理层面诉讼资源的精准分配。”该负责人表示。2026年，全县32个小区物业费收费率达到80%以上，2000余件物业纠纷实现未诉先治。
　　从“解剖一只麻雀”到“治理一类纠纷”，从“一案示范”到“全域提升”，洪雅县法院以“四步闭环”推动物业纠纷从末端成讼向源头治理转变，以类型化治理的精度提升基层治理的温度，为破解同质化纠纷治理难题提供了可复制、可推广的“洪雅样本”。张琦