四川法治报全媒体记者 周靖 夏菲妮 李欣璐 李季
法治的细节,体现在老百姓的柴米油盐中;法治化营商环境的温度,彰显在各类经营主体的百业烟火中。推进法治化营商环境建设,既是一个系统性工程,也是一个长期性工程,必须持续用力、久久为功。如何以法治“硬举措”优化营商“软环境”,最大程度激发全社会发展动力?今年省两会期间,多名代表委员建言献策,助力让法治成为营商环境“最硬内核”。
建立房地产健康发展长效机制
“房地产事关人民群众切身利益,事关经济社会发展大局。当前,建立房地产健康发展的长效机制、稳定房地产市场至关重要。”今年省两会上,省政协委员、四川罡兴律师事务所主任任静重点关注如何积极稳妥化解房地产风险。
任静建议,完善金融供给,全面开展保交楼专项行动,重塑房地产市场信心。一方面在坚持市场化、法制化原则的基础上去推进保交楼进程,充分发挥房地产融资协调机制的作用,对符合“白名单”条件的项目,各级政府要做到“应进尽进”,对合规“白名单”中的项目,满足在建项目的合理融资需求。另一方面,完善金融供给,扩大政策性开发性金融工具资金投放,确保工程款到位,做好保交楼工作,确保购房人的利益。
实施“一企一策”,有效化解房企潜在风险。对于资可抵债且仍在积极应对的出险房企,稳妥推进债务重组;对于极少数存在违法经营、严重资不抵债且失去经营能力的中小型房企,建议清零股东权益,防止资产转移,并按照公司法、破产法实施破产清算。
统筹消化存量房产,优化增量住房结构。完善二手住宅交易有关制度和保障措施,采取国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式,推进二手住宅安全、高效实现“卖旧买新”,带动新房市场活跃。增加配售和配租型保障性住房的供给,补齐住房保障短板。地方政府可通过收购存量房充当保障性住房,以减少市场供给,达到去库存、救房企、救楼市、利财政、利民生的目标。
运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地。各级自然资源主管部门针对存量闲置土地进行系统性梳理与评估,明确其位置、面积及潜在的开发价值,并运用专项债券资金实施收回收购计划,优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地,其次考虑位于城市发展重点区域或具有明显开发潜力的地块。通过制定优惠政策、提供开发指导等方式,吸引社会资金参与闲置土地的开发利用,形成政府主导、市场运作的良性循环。
建立健全房地产健康发展长效机制。完善“保障+市场”住房供应体系,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善土地供应制度,在保护合理住房需求的基础上,合理供给土地,完善住房保障供应体系,建立房屋从开发、建设到维护使用的全生命周期管理机制,在稳定地价基础上稳定房价,从而确保房地产市场的稳定。
查处商品房销售补充协议的“霸王条款”
“房地产市场交易低迷,除市场环境因素外,开发商在商品房销售合同补充协议中设置‘霸王条款’,也成为了阻碍交易的重要因素。”省人大代表、北京浩天(成都)律师事务所监事长刘一宏表示,开发商利用信息不对称和购房人不专业,诱、逼购房人签订设置了“霸王条款”的补充协议,但在网签备案时只网签备案房屋销售合同,严重损害了消费者合法权益,违背了签约诚实信用原则,破坏了公平的市场交易秩序。
他认为,消费者法律知识不足和相关部门监管机制不健全是该乱象存在的主要原因。多数购房人缺乏专业法律知识,也缺乏签约经验,难以识别合同中的“霸王条款”,导致在不知情(盲签)或过度信赖开发商的情况下签订了对其不利的协议。相关部门对房地产市场合同监管存在漏洞,对开发商的售房行为缺乏监管,对补充协议的审查不严甚至没有审查补充协议,未能及时发现和制止“霸王条款”,在发现问题时对违规开发商的惩处力度不足,未能形成有效震慑。
对此,今年省两会期间,刘一宏带来了一份“关于开展对商品房销售合同补充协议中‘霸王条款’查处工作的建议”。强化市场监管力度。建议省市场监管部门将商品房销售补充协议纳入重点监管范围,及时发文通知全省市场监管部门组织一次专项行动,对监管范围内的房地产开发商进行拉网式检查,发现问题即立案查处,从严处罚;建立常态化巡查机制,定期检查开发商使用的合同文本,对补充协议中的条款进行细致审查,依据民法典、消费者权益保护法等法律法规,明确“霸王条款”认定标准,一旦发现违规条款,立即责令整改。
建立快速响应的投诉处理机制。设立专门的投诉热线和网络投诉平台,方便消费者举报“霸王条款”。对消费者投诉迅速受理、及时调查,一般投诉在7个工作日内反馈处理进度,复杂投诉在15个工作日内完成调查并给出处理结果。对于查证属实的“霸王条款”行为,依法对开发商进行严厉处罚,并将处理结果及时告知投诉人。
加大处罚与公示力度。从严处罚设置“霸王条款”的开发商,增加其违法成本。除经济处罚外,还可采取限制市场准入、降低企业信用评级等措施。同时,建立“霸王条款”开发商公示制度,在市场监管局官方网站、信用信息平台等渠道定期公布违规企业名单,借助社会舆论压力约束开发商行为。
加强宣传引导与消费教育。联合住建部门、消协等单位,通过多种渠道开展房地产消费维权知识宣传活动。举办专题讲座、发布消费提示、制作宣传视频等,向购房人普及商品房销售合同相关法律知识,提高消费者辨别“霸王条款”的能力和维权意识。利用媒体力量,曝光典型案例,引导购房人理性购房、依法维权。
为市场主体提供更优质服务
“当前,各地区各部门在推动公共数据、社会数据、政务数据的共享和融合上,技术规范、管理要求不尽相同,缺乏统一有效的数据标准细则支撑,导致数据难以有效集成,信息资源不能共享交互,政府和企业均无法有效跨地区、跨部门应用。以‘营业执照’信息为例,全省21个市(州)就有243个不同的营业执照数据目录,信息项从5至30个不等。”省人大代表、泸州中院审管办主任罗婵认为,我省需要从营商环境着手,帮助市场主体提升发展韧性和稳定性。
她建议,利用数字技术构建起跨层级、跨部门、跨平台、跨系统的职能协同、功能整合的便民高效公共数据平台,加快推动公共数据、社会数据、政务数据等数据资源的开发利用,为包括民营企业在内的所有市场主体提供更加便利、更加智能化的政务服务,真正实现“一网通办”。充分发挥四川打造西部地区创新高地的优势,进一步加强与市场有关的大数据治理,加快推进“智改数转”,充分运用数字技术深入探索管理市场经济中复杂领域的新路径。
“近年来,我省设立了大量商事调解组织,对商事纠纷化解发挥了一定作用。但由于缺乏制度规范,商事调解组织的设立、调解程序、收费标准、法律效力,以及与其他纠纷化解方式的衔接等制度还不健全,一定程度制约了商事调解的作用发挥。”省人大代表、四川法之缘律师事务所执行主任周忻表示,甚至因设立缺乏规范的审批程序,部分商事调解组织设立后没有明确监督主管部门,导致相关调解组织专业能力不够,调解工作程序不规范,收费标准不统一,还引发了新的矛盾纠纷。
《四川省纠纷多元化解条例》第十九条规定,“商会、商事仲裁机构、社会服务机构等社会组织可以依法设立商事调解组织,调解投资、贸易、金融、证券、保险、房地产、知识产权、技术转让等领域的民商事纠纷”,但该条款仅对商事调解组织的设立主体和调解范围进行了规定,内容过于简略宽泛,一定程度影响了我省商事调解工作的进一步发展。对此,周忻在今年省两会上提出了两点建议:制定出台我省《商事调解工作办法》,对商事调解机构的设立、监管,以及调解工作的具体内容、程序、收费、效力,与其他纠纷化解方式的衔接等进行规范;对已经设立的调解组织进行清理、规范,确保商事调解组织对我省商事纠纷处理发挥应有的作用。