本报讯（四川法治报全媒体记者 雍剑波）买一楼送私家花园？岳池县的徐女士高价买下一套一楼的房屋后，却得知该花园系小区公共绿化，开发商无权私自赠送给购房人……近日，岳池县法院审理了这起商品房预售合同纠纷案。
　　2022年4月，徐女士在岳池县某小区买了一套88.83平方米的房屋。该房屋位于一楼，每平方米价格6968.37元，高于同单元二楼房屋935.87元。徐女士称，开发商宣传及销售工作人员现场介绍和承诺，购买一楼住房会赠送花园归个人使用。
　　房屋交付后，徐女士得知，小区有部分和她一样购买一楼的购房者在安装花园围栏时被相关部门禁止，且被明确告知花园系小区公共绿化，开发商无权私自赠送购房人。岳池县综合行政执法局在检查过程中，督促该小区7户一楼业主拆除了已加装的绿地花园围栏。
　　徐女士起诉开发商，要求退还4万元购房款，庭审中又将该金额变更为81625元。开发商辩称，徐女士的诉讼请求无法律依据，请法院依法驳回。
　　岳池县法院审理认为，开发商在销售宣传中对外承诺，向购买一楼商品房的购房人赠送花园，并在《补充协议》中作出相关约定，足以认定买受人享有被告赠送花园的专属使用权。原告支付了相应价款而未获得被告提供的专属花园使用权，即被告未能兑现赠送花园的允诺，致使原告不能实现支付超高购房价款而获得专属花园使用权的特别目的，被告的行为构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。被告继续履行已属不可能，所以应当承担采取补救措施或者赔偿损失的责任，即以退还购买花园使用权的购房款为补救措施。
　　法院认为，本案中，基于被告的宣传及承诺，对比一楼和二楼房屋单价及销售价，因一楼购房价款中应当含有购买花园使用权的金额，所以一楼单价及销售价明显高于二楼，因此，以一、二楼同向同户型同面积的房屋价格差酌定为原告购买花园使用权的金额较为适当。结合涉案小区原告所购一楼房屋比二楼同向同户型房屋价高81625元，法院酌定徐女士购买专属花园使用权房价款金额为81625元。
　　最终，法院判令开发商退还徐女士购房款差价81625元。

法条链接
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。